가족에게 부동산 양도하면 증여로 의심 받을수 있다.

부동산 중과제도의 도입으로 부모가 자식 간에 양수도 하는 방법으로 부동산을 이전하는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 국체청은 특수관계자 간 저가 양수도에 대해 상증법 44조에 따라 배우자 및 직계 존비속간 재산 양도의 경우 그 재산가액을 증여한 것으로 추정하기 때문에 시세보다 저렴한 금액으로 양도를 하면 의심받을 수밖에 없으니 조심하여야 한다.

가족에게 부동산 양도시 주의

배우자 및 직계 존비속간 양도 시 증여 추정 규정

배우자 또는 직계존비속에게 양도 시 해당 재산은 상증법 44조 증여추정제도에 따라 양도로 보지 않고 증여로 추정할 수 있으며, 이 규정은 추정 규정이기 때문에 양도한 거래내용이 명백한 사실이 입증이 가능한 경우에는 추정 규정에서 배제된다. 명백한 사실이 입증한 경우란 아래와 같다.

 

- 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우

- 파산선고로 인하여 처분된 경우

- 국세 징수법에 따라 공매된 경우

- 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우

- 배우자 및 직계 존비속간에 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백한 경우로 예로 아래와 같다.

  (권리의 이전이나 행사에 등기, 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우, 해당 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세, 감면 포함) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 재산 및 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우, 해당 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우)

 

 

배우자 및 직계 존비속간 저가로 양도하였을 경우 문제

시가보다 저가로 양도를 하게 되면 양도인 입장에서는 양도소득세를, 양수인 입장에서는 증여세가 발생할 수 있다. 양도소득이 있는 거주자가 배우자나 직계존비속처럼 특수관계자에게 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상으로 차이가 발생할 경우 국세청은 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 추가로 과세할 수 있다. 양도자는 시가보다 낮게 팔아 양도소득세를 적게 낸 것이고 양수자는 시가보다 싸게 사서 증여의제 규정을 적용받는 것이다. 여기서 증여의제란 실질적인 증여는 아니지만 세법적으로는 그만큼 이득을 본 것으로 보아 증여받은 것으로 간주하는 걸 말한다.

 

특수관계자 간 양도 시에는 양도가와 시가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액으로 그 이상 차이가 나지 않는다면 증여의제에 해당되지 않는다.

 

예시) 시가 15억짜리 아파트를 12억에 자녀에게 양도를 하다면??

 - 시가의 30%인 4억 5천과 3억 원 중 적은 금액은 3억 원이다.

 - 15억 - 3억 = 12억에 양도를 하면 증여의제에 해당되지 않아 증여세가 부과되지 않는다.

 

특수관계자 간(가족 간) 양도 시 확인사항

 

- 양도인이 1 주택자라면 저가 양수도 방식이 대체로 유리하다. (1 주택자 비과세 규정 때문)

- 양도자가 2 주택자 이상이라면 양도소득 중과세율에 따라 저가 양도가 불리할 수도 있다.

- 양도가액 결정 시 증여의제에 걸리지 않도록 양도가는 시가 30% 와 3억 원 중 적은 금액을 기준으로 금액을 정하자

- 시가 15억짜리 아파트를 12억에 저가 양도를 해도 증여의제는 문제가 안되지만. 양도소득세 부당행위 계산부인 규정이 적용되기 때문에 양도세 계산 시 양도가는 15억으로 신고를 해야 한다.

 

가족에게 부동산 양도 시 특수관계자란 이유로 국세청은 실질 거래 여부를 반드시 확인하고자 한다. 반드시 금융거래로 대금지급내역을 준비하고 양도소득은 증여의제 문제가 없더라도 시가로 양도소득을 신고하도록 하자. 또한. 증여세가 발생되지 않도록 증여의제에 해당되지 않는 금액으로 기준금액을 결정하는 것이 중요하다.