주택 임대 사업자의 종합소득세 신고방법

주택 임대사업자의 종합소득세 신고방법

한채 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 목적으로 주택임대사업자를 낸 사람은 임대기간에 따라 8년 이상은 장기 일반 임대주택, 4년 이상은 단기 민간임대주택자로 그 임대소득이 2천만 원 이하인 경우 종합과세(세율 6~45%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택을 하여 신고가 가능하다.

 

주택 임대사업자 종합소득세

주택임대소득 과세대상 판단기준

주택임대 소득은 소유 주택수에 따라 과세대상이 되는 범위가 다르기 때문에 아래 표를 참고하도록 하자.

 

주 택 수	과세대상 O	과세대상 X
1주택 소유	- 국외주택의 월세수입 - 기준시가 9억원 초과 주택의 월세수입	-국내 기준시가 9억원 이하의 월세 - 모든 보증금, 전세금
2주택 소유	- 모든 월세 수입	- 모든 보증금, 전세금
3주택 이상 소유	- 모든 월세 수입 - 비소형 주택 3채이상 소유 & 해당 보증금, 전세금 합계가 3억원 초과	- 소형주택의 보증금, 전세금 - 비소형 주택 3채미만 보유한 경우의 보증금, 전세금 - 비소형 주택의 보증금, 전세금 합계 3억원 이하

* 주택수는 부부 합산하여 계산된다는 점에 유의

* 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 제외

 

 

임대주택 등록제도의 개편안 / 2020.08.18일부터 시행

 

최근 부동산 가격의 급등으로 임대주택 사업자 등록을 하려는 분이 많다. 하지만 임대주택 사업자로 종합부동산세 등 과세대상에서 혜택을 많이 본다고 판단한 정부는 2020.8.18 임대주택제도를 전면 개편하게 되었다.  

• 단기 임대주택에 대한 신규등록 폐지
• 단기 임대주택에서 장기 임대주택으로 전환 불가
• 장기임대 주택에 대한 의무임대기간 8년에서 10년으로 연장
• 아파트 임대주택으로 등록 불가
• 폐지되는 임대주택 (단기 임대주택으로 등록한 모든 주택, 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 대해 자진 말소 및 자동 말소 시행

 

분리과세 VS 종합과세 어느 쪽이 유리할까?

 

- 단순경비율 적용대상자 : 종합과세가 유리

- 주택임대업 사업자 등록이 없을 경우 : 종합과세가 유리

- 주택임대소득 외의 다른 소득이 없을 경우 : 종합과세가 유리

- 주택임대 총수입금액이 1천만 원 이하일 경우 : 분리과세가 유리

- 주택임대 소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득 2천만 원 이하 : 분리과세가 유리

- 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 필요경비와 기본공제 우대 적용될 경우 : 분리과세가 유리

 

※ 주택임대소득에서 결손이 발생하였다면 추계 신고가 아닌 장부작성으로 결손 증명자료를 첨부하여 신고하여야 한다.

※ 주택임대소득에서 발생한 결손금은 다른 소득금액(근로, 연금, 기타, 이자, 배당)에서 공제 가능하다. 

 

 <분리과세 계산방법> 임대수입 1,200만 원일 경우 

- 경비 공제 : 등록 임대사업자 60%, 미등록 임대사업자 50%

- 기본공제 : 등록 임대사업자 400만 원, 미등록 임대사업자 200만 원

※ 1,200만 원 - 경비 공제 720만 원 (1,200만 × 60%) - 기본공제 400만 원 = 80만 원 × 세율(14%) 

  납부할 세액 = 112,000원

 

 

일반 임대사업자와 주택 임대사업자의 차이

 

▷ 일반 임대사업자 : 주택을 제외한 일반 건물 임대를 하며 부가세가 과세대상이기 때문에 환급이 가능하다.

  - 계약일로부터 20일 내 사업자 신청, 일반 임대사업자등록,  임대용도 : 사무실 등 임대

  - 양도세 신고 시 주택수 미포함, 종합부동산세 비과세

▷ 주택 임대사업자 : 주거용 주택임대를 하기 때문에 부가세 면세대상이며 부가세 환급은 불가능하다.

  - 취득일로부터 60일 이내 사업자 신청, 주택 임대사업자등록, 임대의무기간 장기 10년 , 임대용도 : 주거용

  - 양도세 신고 시 주택수 포함, 종합부동산세 합산과세

 

오피스텔 임대사업자의 구분과 차이

 

▷ 사무실용 도로 사용 : 일반 임대사업자에 해당되며, 부가세 과세대상으로 부가세 환급이 가능하다. 부가세 및 소득세 신고대상이며 전입신고는 불가, 주택수는 제외된다.

 

▷ 주거용으로 사용 : 주택임대 사업자에 해당되며, 부가세 면세대상이라 환급이 불가능하다. 소득세 신고의무가 있으며 전입신고가 가능하며 주택수에 포함된다.

 

※ 오피스텔은 아파트 청약 시 주택수에 포함되지 않으며, 주택과 상가의 구분은 실질 사용용도에 따른다.

 

 

임대사업자와 건강보험료의 관계

 

▷ 직장가입자일 경우

 - 보수 외 소득이 연간 3,400만 원을 초과하는 경우 직장가입자의 보수월액 보험료와 별도로 소득월액 보험료가 추가로 부과된다.

 

▷ 지역가입자일 경우

 - 지역가입자의 보험료 산출 기준은 가입자의 소득 및 재산 그리고 자동차 등의 부과요소별 점수를 합산한 보험료 부과점수를 기준으로 보험료를 산정하게 된다. 주택임대 사업자를 등록할 경우 지역가입자로 전환될 수 있어 앞서 언급한 산식에 따라 추가 보험료를 부과받게 된다.