1세대 1주택 비과세요건 보유 및 거주

1세대 1 주택 비과세 요건 보유 및 거주

국세청은 부동산 투기를 막기 위해 다주택자에 대한 양도소득세율은 꾸준히 중과하면서 1 주택자에 대해서는 비과세 요건에는 추가 혜택을 주고 있다. 하지만 1 주택이라도 하더라도 일정 금액 이상의 고가 주택이라면 역시 세금을 부과하고 있다. 1세대 1 주택의 비과세 요건을 갖추기 위해서는 어떤 규정이 있는지 자세히 알아보도록 하자.   

1세대 1주택 비과세

1세대 1 주택 비과세를 받기 위한 3가지 요건

▷ 일정기간 이상 보유해야 한다는 보유기간 요건

 - 양도일 현재 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상이어야 한다. 

 

▷ 해당 주택에서 일정기간 이상 거주해야 하는 거주기간 요건 

- 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유기간이 2년 이상, 거주기간이 2년 이상이어야 한다.

 (양도 당시에 조정대상지역이 해제되었더라도 취득할 당시 조정지역이었다면 2년 거주요건을 갖추어야 함)

 

▷ 일정 금액이 넘는 고가주택(12억 초과)이 아니어야 한다는 양도가액 요건

 - 양도가액 12억까지는 비과세 하며 초과하는 금액은 양도소득세 납부

 

보유기간 및 거주기간의 계산은 어떻게 할까?

 

▷ 1 주택자 일 경우

 - 보유기간은 해당 주택의 취득일로부터 양도일까지, 거주기간은 주민등록등본상 전입일부터 전출 일까지의 기간으로 계산한다.

 

▷ 다주택자일 경우

 - 다주택자는 다른 주택들을 모두 처분하고 최종 1 주택만 남은 상태에서 2년 이상 보유해야만 비과세 적용을 받을 수 있으며, 조정지역 주택이라면 2년 거주요건도 갖추어야 한다.

 

 

거주 및 보유기간의 비과세 특례규정

 

- 임대주택에 관한 특례 : 분양전환 임대아파트는 2년 거주 2년 보유 조건을 못 채웠더라도 양도 시까지 5년 이상 거주하면 요건을 충족한 것으로 보아 비과세

- 수용. 협의매수 시 : 1 주택자가 사업고시일 이전 취득분 수용 시 보유 및 거주기간 관계없이 비과세

- 해외이주 : 해외 이주 법에 의한 이주 시 출국일로부터 2년 이내 양도한 것은 비과세로 본다.

- 해외근무 : 취학 또는 해외근무를 이유로 세대 전원이 해외로 이주한 경우

- 부득이한 사유 : 취학 근무상 및 질병 요양 등의 사유로 1년 이상 거주한 주택을 양도 시

 

주택수 보유에 관한 비과세 특례규정

 

▷일시적 1가구 2 주택

- 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2 주택이 된 경우 종전 주택을 3년 이내 양도하는 경우 1 주택자로 본다.

- 조정대상지역 일시적 2 주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 한다.  

- 신규주택은 종전 주택을 취득일로부터 1년 이상 경과하고 취득할 것.

 

▷ 상속주택 특례

 - 상속을 받아 1가구 2 주택이 된 경우 상속주택을 먼저 양도 시에는 과세되지만 일반주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 1 주택 요건만 충족하면 비과세 혜택 (2013.2.15일 이후 상속개시일 당시 보유한 주택만 비과세함)

 

 

▷ 동거봉양 (부모님과 합가)

- 부모 부양을 목적으로 부모님과 자녀세대가 합가 할 경우 10년 안에 2 주택 중 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도 시 비과세 (부모님이 60세 이상일 경우, 부모뿐 아니라 조부모도 해당, 배우자의 부모도 해당)

 

▷ 혼인 합가

 - 1 주택씩 보유한 남녀가 결혼 후 1가구 2 주택이 되었다면 5년 내 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도 시 비과세

 (두 사람의 혼인은 법률혼만 인정하며 사실혼은 인정하지 않는다)

 

 

※ 양도소득세 일반세율과 중과세율 비교

과세표준 기준금액		일반세율	누진공제	중과세율
				2주택	3주택이상
1,200만 이하		6%		26%	36%
4,600만 이하		15%	108만원	35%	45%
8,800만 이하		24%	522만원	44%	54%
1억 5천만 이하		35%	1,490만원	55%	65%
3억원 이하		38%	1,940만원	58%	68%
5억원 이하		40%	2,540만원	60%	70%
10억원 이하		42%	3,540만원	62%	72%
10억원 초과		45%	6,540만원	65%	75%

* 2 주택은 일반세율의 20% 중과 / 3 주택 이상은 일반세율의 30% 중과

 

 

 

2021년부터 다주택자가 최종 주택을 1세대 1 주택으로 비과세를 받기 위해서는 여러 요건을 따져보아야만 한다. 양도하기 전에 거주기간 및 보유기간의 비과세 특례규정과 주택수 보유에 관한 비과세 특례규정에 해당이 되는지 미리 계산해보고 양도하는 것이 절세의 방법이 될 것이다.