전세계약 사기 예방법｜전세 계약 전·후 필수 체크리스트

전세계약 전후 체크리스트

전세계약 사기 예방법을 모르면 수천만 원 보증금을 한순간에 잃을 수 있습니다. 특히 깡통전세나 이중 계약 등 다양한 수법으로 피해가 발생하는 요즘, 전세 계약 전후에는 어떤 조치를 해야 하는지 아는 것이 무엇보다 중요해요. 이 글에서는 전세계약 사기 예방법을 중심으로 계약 전·후로 나누어 꼭 확인해야 할 항목들을 정리했습니다. 실제 계약에 앞서 전세사기 예방 체크리스트로 꼭 참고해 주세요!

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🏠 전세계약 사기 예방법 – 계약 전 체크사항

전세계약 사기 피해를 막기 위한 첫 단계는 계약 전 꼼꼼한 확인입니다. 아래 항목은 반드시 사전에 체크하세요.

✅ 1. 등기부등본 직접 확인하기

• 집주인 명의 확인 (소유주와 계약 상대가 일치하는지)
• 근저당, 압류, 가압류 등 권리관계 체크
• 기존 세입자의 임차권 등기 변동여부 체크
• 부동산 앱 또는 인터넷등기소에서 직접 발급

✅ 2. 건축물대장 열람

• 불법 건축물이거나 다세대주택이 아닌지 확인
• 대항력 발생 조건 확인 (단독주택 일부는 대항력 인정 안 됨)
• 다가구 주택의 경우 선순위 보증금 변동여부 확인
• 확정일자 부여현황, 전입세대 열람내역 확인

✅ 3. 주변 시세 비교 (적정 보증금인지 확인)

• 지나치게 저렴한 전세는 깡통전세 가능성 있음
• 최소 2~3군데 인근 부동산에서 시세 확인

✅ 4. 공인 중개사 신원 확인

• 공인중개사 등록 여부 확인 (중개사무소 개설등록증 게시 여부)
• 계약 시 반드시 공인중개사를 통해서 진행
• 중개 보조원(실장)을 통한 계약 하지 않기
• 브이월드 or 안심전세 앱에서 확인 가능

✅ 5. 임대인 신분증 확인

• 계약 상대가 실소유주인지 확인 필수
• 대리 계약 시 위임장 및 인감증명서 확인
• 인감도장과 인감증명서를 대조하여 동일한지 체크

✅ 6. 임차인의 권리를 특약으로 명시

• 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권 설정 금지
• 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보가 있을 경우 계약 해제 가능
• 세금 체납 등이 있는 경우 임대차 계약 해제 가능
• 전세보증보험 가입 가능 명시

부동산등기열람 / 확정인자 온라인 신청

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🧾 전세계약 사기 예방법 – 계약 후 체크사항

계약을 마쳤더라도 전세계약 사기를 완전히 피한 건 아닙니다. 아래 항목들을 빠르게 실행하세요.

✅ 1. 전입신고 + 확정일자 받기

• 계약서 지참 후 즉시 주민센터 방문
• 전입신고와 확정일자를 같이 받아야 대항력 + 우선변제권 확보 가능
• 전입신고(민원24) , 확정일자(대법원인터넷등기소)에서 신청하기

전입신고 온라인 신청하기

확정일자 온라인 신청하기

📌 대항력 vs 우선변제권 이해하기

구  분	대 항 력	우선변제권
개념	임차인이 제3자(새 소유주 등)에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리	임차인이 보증금 회수 시 다른 채권자보다 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리
취득 요건	① 임대차 계약 체결 ② 전입신고 완료 ③ 실제 입주	① 임대차 계약 체결 ② 확정일자 받기
근거 법령	주택임대차보호법 제3조	주택임대차보호법 제3조의2
보호 대상	소유권이 제3자에게 넘어가도 계속 살 수 있음	경매·공매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있음
적용 시점	전입신고 + 실거주가 완료된 다음 날 0시부터	확정일자를 받은 그 날짜 기준
주요 효과	집이 팔려도 보증금 못 잃음 나갈 때 보증금 회수 가능	채권자보다 우선 순위 확보 보증금 돌려받을 확률 높아짐
주의사항	단독주택 일부나 불법 건축물 등은 대항력 인정 안 되는 경우도 있음	확정일자만 있고 전입신고 안 하면 대항력은 없음, 단독효력 제한
TIP	✔️ 전입신고 후 실제 입주 필수 ✔️ 인터넷등기소로 등기부등본 열람	✔️ 계약서 지참 후 주민센터 방문 ✔️ 확정일자 도장 꼭 확인

✅ 2. 전세금 반환보증보험 가입

• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등 이용
• 임대인이 보증금을 안 돌려줄 경우 보증사에서 대신 지급
• 가입조건 : 전세계약 기간이 1년 이상, 계약기간 1/2이 경과하기 전에 가입

✅ 3. 임대차 계약서 안전하게 보관

• 전자계약이 아닌 종이 계약서일 경우, 원본 보관 철저
• 계약서 분실 시 권리 입증 어려움

✅ 4. 주기적인 등기부등본 열람

• 계약 기간 중에도 소유권 이전이나 담보 설정이 생기면 위험
• 분기별 1회 등기부등본 확인 권장

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⚠️ 전세계약 사기 예방법 핵심 요약

구분	체크사항
계약 전	등기부등본 / 건축물대장 / 시세 비교 / 중개사 확인 / 임대인 신분 확인 / 임대인 권리특약 명시
계약 후	전입신고 / 확정일자 / 반환보증보험 / 계약서 보관 / 주기적 등본 확인

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🔍 전세계약 사기 예방법으로 내 전세금 지키자!

전세계약 사기 예방법을 모르면 정말 큰돈을 잃을 수 있어요. 위에 소개한 계약 전·후 체크리스트만 철저히 확인해도 대부분의 피해는 막을 수 있습니다. 특히 전세를 처음 구하는 사회초년생, 신혼부부라면 꼭 확인→기록→보관의 3단계를 실천하세요.

 

👉 추가로 정부에서 운영하는 전세피해 지원센터를 통해 피해 대응 방법도 확인해 보세요!

 

전세피해 지원센터 바로가기

 

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📌 마무리 한 줄 정리

전세계약 사기 예방법은 더 이상 전문가나 법률가만 알아야 하는 정보가 아닙니다. 이제는 누구나 전세계약을 앞두고 있는 사람이라면 기본적으로 알아야 할 ‘생활 지식’이 되었어요. 특히 최근 몇 년간 늘어난 깡통전세, 이중계약, 명의도용 등 다양한 수법의 전세사기 사례는 단순히 '운 나쁜 사람'의 이야기가 아니라는 걸 보여주고 있죠.

 

지금 여러분이 계약하려는 그 전셋집이 정말 안전한지, 확인할 수 있는 건 결국 여러분 자신의 준비와 정보력입니다.
한 번의 꼼꼼한 체크가 몇 천만 원의 피해를 막을 수 있다는 사실, 꼭 기억하세요.

 

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