부동산 취득 시 부모 자식간 세금없이 돈 빌려주는 방법

부동산 취득 시 부모 자식 간 세금 없이 돈 빌려주는 방법

부동산 취득으로 자금조달 계획서 작성에 따른 세무조사를 받는 사례가 많아지고 있습니다. 가족 간 자금이체는 원칙적으로 증여로 간주하지만 차용증 작성으로 인해 증여세를 납부하지 않고 합법적으로 세금을 절세할 수 있는 방법에 대하여 안내드리겠습니다.

 

부동산 취득 시 자금조달계획서 작성 시 주의할 점

자금조달 계획서

주택취득 자금조달 계획서.hwp

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1. 자기 자금에 금융기관 예금액 및 현금액을 적을 때 80% 이상 소명 가능하다면 증여로 추정하지 않습니다. 

 - 근로소득자라면 원천징수 영수증을 확인하고 근로소득 - 지출금액 (카드 사용액, 현금영수증 사용액)이 소득금액이 됨

 - 사업소득자라면 국세청에 신고된 종합 소득금액  

 

2. 소득이 없는 전업주부의 경우 과거에 신고된 근로소득이나 기타 소득이 있다면 신고된 금액을 자기 자금 금액으로 활용이 가능하지만 생활비를 모은 예금이거나 생활비를 투자하여 모은 자금이라면 증여 비과세로 보지 않고 과세하게 됩니다. 

 

3. 현재 자금조달 계획서는 투기과열지구의 모든 주택에 대하여 증명서류를 제출하여야 한다. 하지만 투기과열지구뿐만 아니라 조정대상지역 정도까지는 소명의 여지가 충분히 있으므로 자금조달 계획서를 작성하여 소명 가능금액을 미리 확인해 봄이 중요하겠다.

 

 

증여세율 및 증여공제 한도

1. 증여세율

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	X
1억원 초과 ~ 5억원 이하	20%	1,000 만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	30%	6,000 만원
10억원 초과 ~ 30억원 이하	40%	1억 6,000 만원
30억원 초과	50%	4억 6,000 만원

2. 증여재산 공제한도

증여 재산 공제한도
배우자	6억
직계존비속 (미성년자일 경우)	5,000만원 (미성년자의 경우 2,000만원)
기타 친족 (6촌이내 혈족, 4촌이내 인척)	1,000만원

3. 자녀에게 증여 시 세금계산 예시

증여금액	증여공제	세율	누진공제	증여세 납부액
100,000,000	50,000,000	10%	0	5,000,0000
300,000,000	50,000,000	20%	10,000,000	40,000,000
600,000,000	50,000,000	30%	60,000,000	105.000.000
1.000.000.000	50,000,000	30%	60,000,000	225,000,000
3,500,000,000	50,000,000	40%	160,000,000	1,220,000,000

 

부모 자식 간 차용증 작성 시 어떻게 해야 할까? 

▶ 차용증에는 기본적으로 차용금액, 상환 변제 기일, 상환방법, 이자율, 이자지급일이 명시되어야 한다.

▶ 차용증 작성 후 2장을 출력 후 나란히 간인을 해놓는 것도 좋다.

차용증 기본양식

일반 차용증.hwp

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▶ 법정 이자율 : 4.6%

 - 기획재정 부령으로 정하는 당좌대출 이자율이란 연간 1,000분의 46을 말한다.

당좌대출 이자율 (출처 :  이택스코리아)

▶ 무상대출 이자도 가능할까?

- 대출이자의 경우 연간 1,000만 원까지는 증여세 과세 제외

무상대출 이자금액 (출처: 이택스코리아)

 ▶ 차용증 작성 시 증여세 없는 이자율 확인

 

- 연간 1,000만 원까지 증여세 과세 제외이기 때문에 1,000만 원을 제외한 이자금액을 실제 지급이자 금액으로 보아 이자율을 계산하면 아래와 같다.

차용금액	법정이자율(4.6%)	실제 지급이자	월 지급이자	차용증 작성시 이자율
100,000,000	4,600,000	0	0	0
217,391,304	10,000,000	0	0	0
300,000,000	13,800,000	3,800,000	316,666	1.27%
500,000,000	23,000,000	13,000,000	1,083,333	2.6%
700,000,000	32,200,000	22,200,000	1,850,000	3.17%
1,000,000,000	46,000,000	36,000,000	3,000,000	3.6%

- 위와 같이 증여세를 납부하지 않는 차용금의 최대한도는 217,391,304원이다. 

 

▶차용증 작성 시 반드시 작성일자를 신뢰할 수 있도록 하자. 

 

 - 차용증만 작성이 되어있다면 자금출처 조사 시 국세청은 신뢰하지 않는다. 부모 자식 간 차용증이라는 게 원하면 차용 연도를 소급하여 언제든지 작성할 수 있기 때문이다.

 

- 차용증의 신뢰도를 높이기 위해서는 공증인을 통한 공증, 등기소에 확정일자 받기, 우체국을 통한 내용증명 발송 등의 방법이 있다. 공증을 통한 방법은 필요서류도 많을 뿐 아니라 비용도 많이 들기 때문에 나머지 두 가지 방법을 추천한다. 

 

▶ 차용증 작성만 해두고 원금 지급 상환일 및 이자 지급일을 지키지 않는다면?

 

- 과세관청은 정상적인 차용으로 보지 않고 증여세를 과세할 수 있습니다. 정해진 날짜대로 원금 이자금액을 채권자(부모)의 계좌로 지급하고 내역을 반드시 남겨놓으시기 바랍니다.