지목별 사업용 토지와 비사업용 토지의 모든 것

지목별 사업용 토지와 비사업용 토지의 모든 것

토지는 사업용이냐 비사업용이냐에 따라 양도 시 세율이 달라집니다. 토지의 용도에 맞게 쓰인다면 사업용 토지로 인정받아 중과세율 없이 일반세율을 적용받지만, 실 수효에 따라 사용하지 않고 자산형성을 위한 투기목적으로 사용했다면 비사업용 토지에 해당되어 매매 시 중과세율을 적용받게 되는데 오늘은 지목에 따른 사업용 토지와 비사업용 토지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

사업용토지 VS 비사업용토지

 

1. 농지 (전, 답, 과)

농지의 경우 ①일정 기간 동안 ②일정 지역에서 ③재촌, ④자경한 농지의 경우 사업용으로 인정되며, ⑤근로 및 사업소득이 3,700만 원을 초과하는 경우 자경기간에서 제외됩니다.

 

농지는 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역을 제외한 농지(녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)야 하며, 주거, 상업, 공업 지역은 아무리 재촌 및 자경을 하더라도 비사업용 토지로 구분됩니다. 

 

① 일정기간 요건 : 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 일정 기간 동안 사용했다고 보아 사업용으로 인정합니다.

 - 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용

 - 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용

 - 보유기간 중 60% 이상을 사업에 사용

 

② 일정 지역 요건 : 농지가 시의 동지역 이상의 도시지역인 주거지역, 상업지역, 공업지역에 소재하지 않아야 합니다. 단, 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년간을 도지지역으로 보지 않으며, 주거, 상업, 공업 지역은 아무리 재촌 및 자경을 하더라도 비사업용 토지로 구분됩니다.

 

③ 재촌 : 행정구역상 연접한 시, 군, 구에 거주하거나 거주지와 농지까지의 직선거리가 30km 이내에 거주

 

④ 자경 : 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생 식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 50% 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것을 말한다.

 

⑤ 소득요건 : 근로소득 및 사업소득이 연간 3,700만 원 미만인 경우 자경한 해로 인정

 

※ 주말 체험농장으로 이용하는 경우 농지법에 의해 1,000㎡ 미만의 토지를 취득은 가능하지만 2022년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터는 비사업용 토지에 해당됩니다. 

 

▶ 상속 / 증여받은 농지에 대한 사업용 토지 판단은 아래 포스팅 참조

 

상속 증여받은 농지에 대한 양도소득세

 

 

2. 임야

임야의 경우 ①일정기간 ②재촌 요건을 갖추어야 사업용으로 인정받습니다.

 

① 일정기간 요건 : 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 일정 기간 동안 사용했다고 보아 사업용으로 인정합니다.

 - 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용

 - 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용

 - 보유기간 중 60% 이상을 사업에 사용

 

② 재촌 : 농지의 재촌 요건과 동일하며, 행정구역상 연접한 시, 군, 구에 거주하거나 거주지와 농지까지의 직선거리가 30km 이내에 거주하여야 합니다.

 

3. 목장용지

목장용지는 축산업 및 낙농업을 위해 사용되는 토지를 말하며, 사업용 토지로 인정받기 위해서는 축산업을 경영하는 자가 ① 일정 기준면적을 초과하지 않거나 ②일정 지역 외에 있어야 사업용 토지로 구분됩니다.

 

① 일정 기준면적 : 축산용 토지 및 건물의 기준면적은 아래 표를 참고하시기 바랍니다. 

축산용 토지의 가축 두수 및 기준면적

② 일정 지역 기준 : 목장용지는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 및 시 지역의 도시지역(주거, 상업, 공업지역) 외에 있어야 합니다.

 

③ 상속 또는 증여받은 목장용지는 2년 내 매도를 하면 사업용 토지로 인정합니다.

 

목장용지의 사업용토지 판단 흐름

 

4. 나대지

나대지는 원칙적으로는 비사업용 토지에 해당되지만, 예외로 아래와 같은 경우 사업용 토지로 판단합니다.

 

▶ 재산세가 비과세, 분리과세, 별도합산 과세되는 토지는 사업용 토지로 판단합니다.

 

▶ 무주택자가 보유한 660㎡이내의 토지는 사업용 토지로 판단합니다.

 

▶ 나대지에 건물을 신축하면 부수토지는 사업용 토지로 인정합니다. 단, 보유기간이 아래와 같은 요건에 충족해야 합니다.

 - 양도일 직전 3년 중 2년간 건물이 있을 경우

 - 양도일 직전 5년 중 3년간 건물이 있을 경우

 - 취득일부터 양도일까지 총 보유기간 중 60% 이상 건물이 있을 경우

 

▶건물이 멸실된 날부터 2년 동안은 사업용 토지로 인정합니다.

 

 

5. 주택 부속토지

 주택 부속토지는 도시지역 내에서는 정착 면적의 5배, 도시지역 밖은 주택 정착 면적의 10배, 농림지역은 7배까지 사업용 토지로 구분합니다.

 

▶ 수도권의 도시지역 중 주거, 상업, 공업지역 : 3배

▶ 수도권의 도시지역 중 녹지지역 : 5배

▶ 도시지역 밖 : 10배

 

6. 별장 부속토지

 

 ▶ 별장 부속 토지는 읍, 면소재에 위치한 대지면적 660㎡, 건물 연면적 100㎡이내, 기준시가 1억 원 이하의 부속토지는 사업용 토지로 구분합니다. 

 

7. 그 밖의 토지 (소득세법 시행령 

 

▶운동장, 경기장 등 체육시설용 토지로써 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 것,

 - 선수 전용 체육시설용 토지

 - 종업원 체육시설용 토지

 - [체육시설의 설치 및 이용에 관란 법률]에 따른 체육시설업을 영위하는 자가 동법의 규정에 따른 적합한 시설 및 설비를 갖추고 당해 사업에 직접 사용하는 토지

 - 경기장 운영업을 영위하는 자가 당해 사업에 직접 사용하는 토지

 

▶ 주차장용 토지로써 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것,

 - 주차장 운영업을 운영하는 자가 소유하고 [주차장법]에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로써 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정 부령이 정하는 율 이상인 토지

 

▶ 하치장용 등의 토지

 - 물품의 보관 · 관리를 위하여 별도로 설치 · 사용되는 하치장, 야적장, 적치장 등으로서 매년 물품의 보관 · 관리에 사용된 최대 면적의 100분의 120 이내의 토지

 

▶ 골재 채취장용 토지

 - [골재채취법]에 따라 시장 · 군수 또는 구청장으로서 골재채취의 허가를 받은 자가 허가받은 바에 따라 골재채취 레 사용하는 토지

 

▶[폐기물 관리법]에 따라 허가를 받아 폐기물처리업을 영위하는 자가 당해 사업에 사용하는 토지

 

2022년 1월부터 적용하려던 비사업용 토지의 추가 중과세율은 국회를 통과하지 못함에 따라 현행과 같이 기본세율에 10% 추가하여 중과하게 되고, 장기보유 특별공제는 동일하게 적용됩니다. 양도소득세 신고 시 비사업용 토지의 중과세율은 부담이 될 수밖에 없는 만큼 양도 전 나의 토지가 사업용 토지로 인정받을 수 있는 방법이 있는지 한 번쯤 검토해보고 진행함이 좋을 듯합니다.