신축건물 환산취득 가액으로 5년이내 매매 시 가산세

신축건물 환산 취득 가액으로 5년 이내 매매 시 가산세

양도소득세는 신고 시 취득가액과 양도가액은 실거래가 신고가 원칙이다. 하지만 건물을 직접 지어 실 취득 경비를 정확하게 산출할 수 없어 예전에는 환산가액으로 신고를 많이 해왔다. 하지만 2018년 1월 1일 이후 양도분부터는 가산세 조항이 신설되어 추가로 세부담을 해야 하니 신고 전 반드시 확인하도록 하자.

 

소득세법 제114조의 2 [감정가액 또는 환산 취득 가액 적용에 따른 가산세]

 

① 거주자가 선물을 신축 또는 증축 (증축의 경우 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정한다)하고 그 건물의 취득일 또는 증축 일로부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 감정가액 또는 환산 취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액 (증축의 경우 증축한 부분에 한정한다.) 또는 환산 취득가액 (증축의 경우 증축한 부분에 한정한다)의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다 (2019.12.31 개정)

 

② 제1항은 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다. (2017.12.19 신설)

 

▶ 건물을 신축한 후 5년 이내 양도할 경우 건설업자를 통해 세금계산서 등 적격증빙을 받고 지은 경우가 아니라 건축주가 직접 건설을 한 경우라면 건축비용에 대한 입증자료가 없는 경우가 많다.

 

이런 경우에는 어쩔 수 없이 기준시가 기준으로 취득가액을 환산하여 신고하게 되는데 이때 건물 환산가액의 5%만큼 가산세를 추가로 부담하여야 하니 양도자 입장으로서는 부담이 될 수밖에 없는 것이다.

 

환산 취득가액 계산 방법

 

▶ 양도소득세 신고 시 양도가액 및 취득가액은 실지 거래금액으로 신고하는 것이 원칙이다. 만약 건물의 경우 건축주가 직접 건설하여 입증서류가 부족할 경우 아래와 같은 환산가액으로 계산한다.

 

※ 환산취득가액 = 양도가액 × (취득 시 기준시가 / 양도 시 기준시가)

 

기준시가로 환산하여 계산할 때 취득 및 양도 시 기준시가의 변동폭이 크지 않다면 양도차익 역시 적은 경우가 많기 때문에 과세관청은 조세회피를 방지하기 위하여 환산하여 신고하는 경우 가산세를 납부하도록 하고 있다.

 

 

 

취득가액 증빙이 있더라도 환산가액으로 신고해도 되나요?

 

▶  취득가액은 실지 거래금액으로 신고하는것이신고하는 것이 원칙이나 환산가액으로 신고하는 것이 유리하다면 가산세를 부담하고 환산가액으로 신고가 가능합니다.

 

▶ 기준시가의 변동폭이 크지 않다면 취득가액을 실지거래가액과 환산가액으로 두 가지 모두 계산해본 다음 적게 나오는 신고방법으로 신고할 수 있습니다.

 

 양도차익이 없어 산출세액이 없다면 가산세도 없나요?

 

▶ 취득가액을 환산가액이나 감정가액등으로 신고한 경우 양도차익이 없어 산출세액이 없더라도 가산세가 부과됩니다. 

 

▶ 1세대 1주택의 경우 고가주택(12억 초과)이 아니라면 가산세를 적용하지 않습니다.

 

 

가산세를 피하는 방법이 있나요?

 

▶ 건물을 신축하여 사용승인일자로부터 5년 이상 보유하고 양도할 경우에는 가산세를 적용하지 않습니다. 

 

▶ 건설업자를 통해 신축할 경우에는 반드시 세금계산서 및 계약서, 송금내역 등 적격증빙을 수취하여 실제 건축비용을 취득하고 신고하면 가산세를 적용하지 않습니다.

 

▶ 고가주택(12억초과)이 아니라면 1세대 1 주택 비과세 요건을 갖추고 양도하면 가산세를 적용하지 않습니다.