상속 증여받은 농지에 대한 양도소득세

상속 증여받은 농지에 대한 사업용 토지 요건

지난해 3.29 부동산 대책에서 2022년부터 시행 예정이던 비사업용 토지의 양도 시 장기보유 특별공제 배제 및 중과세율 20%를 적용하는 개정안이 국회를 통과하지 못하게 되었다.  토지의 목적에 맞게 효율적으로 사용만 한다면 과한 중과세 및 공제감면을 누릴 수 있게 되었는데 상속 증여받은 토지가 어떤 경우 사업용 토지에 해당하는지 알아보았다. 

 

비사업용 농지란?

▷ 재촌을 하지 않거나 자경을 하지 않은 농지

 

 - 재촌이란 농지의 소재지와 동일한 시. 군. 구 또는 연접한 시. 군. 구에 거주하거나 농지로부터 직선거리 30km 이내 사실상 거주하면 재촌으로 인정한다.

 - 자경이란 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하는 것을 말하며, 농사의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하여야 인정한다.

 - 재촌 및 자경을 했더라도 사업소득과 근로소득을 합쳐 3,700만 원 이상인 해는 자경기간에서 제외

 

▷ 도시지역 안의 농지

 

 - 특별시, 광역시(군지역 제외), 세종시(읍, 면지역 제외), 제주도(읍, 면지역 제외) 및 시 지역(읍, 면지역 제외)중 국토계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 (녹지지역 및 개발제한구역 제외)

 - 시 이상(읍, 면지역 제외) 지역의 주거, 상업, 공업지구

 - 주거, 상업, 공업지역 편입된 날로부터 3년이 경과한 농지

 

※ 비사업용 토지의 양도세율

비사업용토지 양도소득 세율

비사업용 토지는 일반세율에 10%를 중과하기 때문에 양도차익이 많다면 소득금액의 60%는 양도소득세(지방소득세 포함) 부과된다.

 

※ 10년 전에 5억 원에 구입한 토지를 10억 원에 매각할 시 양도소득세 비교 (비사업용 VS 사업용)

비사업용 토지 양도소득세 계산

2022년부터 배제 예정이었던 장기보유 특별공제가 그대로 공제되면서 비사업용 토지와 사업용 토지의 차이는 중과 10% 차이밖에 없다. 하지만 농지의 경우 위와 같이 자경 요건을 갖추었을 경우에는 1억 원을 한도로 감면을 받기 때문에 총부담세액의 차이는 크다고 할 수 있겠다. 

 

상속 증여받은 농지에 대한 사업용 토지 판단기준

상속 증여 농지 사업용토지 요건

상속받은 농지는 위 표와 같이 피상속인의 재촌, 자경기간까지 포함하여 자경여부를 판단하기 때문에 양도할 계획이라면 미리 사업용 토지의 요건 및 8년 자경 감면요건을 따져보고 결정하도록 하자. 

 

 

※ 사업목적으로 사용한 기간에 따라 사업용 토지 구분 요건

 

사업용 토지로 인정받기 위해서는 전체 보유기간 중 아래 기간만큼 사업용으로 사용해야지만 사업용 토지로 인정한다.

 

 - 양도일 직전 3년 중 2년 이상

 - 양도일 직전 5년 중 3년 이상

 - 총 보유기간 중 60% 이상

 

 

 

※ 재촌, 자경 하지 않은 농지 중 사업용 농지로 보는 농지

 

▷ 상속개시일로부터 3년이 경과되지 아니한 농지 (상속농지 1만㎡이하) : 5년 이내 양도 시 

   (양도일 직전 5년 중 3년 이상 요건 충족)

▷ 이농 일로부터 3년이 경과되지 아니한 농지 (8년 이상 농업경영 / 1만㎡이하 ) : 5년 이내 양도 시

▷ 종중이 소유한 농지 (2005.12.31일 이전에 취득한 농지)

▷ 질별, 고령, 징집, 취학, 선거에 의한 공직 취임 및 그밖에 기획재정 부령이 정하는 부득이한 사유로 자경을 할 수 없는 농지

▷ 한국 농어촌공사가 8년 이상 수탁하여 임대하거나 사용한 농지

  (사업용 토지로는 인정받지만 8년 자경 감면 요건은 안된다)

▷ 주말체험 영농 농지