주택임대사업자 사업자현황신고 계산 및 신고방법

주택임대사업자 사업장현황신고 시 임대보증금 간주임대료 계산 및 신고

다가오는 2월 10일은 주택임대사업자의 사업장현황 신고가 있습니다. 보통 보증금과 월세를 받는 계약의 형태로 임대차 계약서를 작성하게 되는데 주택임대사업자는 주택 수에 따라 보증금에 따라 계산방식이 달라지니 오늘은 그에 대한 내용을 자세히 다뤄 보도록 하겠습니다.

1. 주택임대소득 과세 및 비과세 범위 

주택임대소득은  (부부합산) 주택 수에 따라 보증금 금액에 따라 과세 비과세로 구분됩니다. 

주택수 (부부합산)	월 임대료	보증금
1주택	비과세	비과세
2주택	과세
3주택이상		간주임대료 계산 (보증금 합계 3억원 초과시)

* 주택수 계산 시 부부합산 기준으로 주택수를 계산한다.

* 기준시가 9억 초과 주택의 월세수입은 1 주택이라도 과세한다.

* 소형주택 (주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)는 주택수에서 제외한다.

  

아래표는 국세청에서 제공하는 과세대상 및 비과세대상에 대한 자료이다.

주택임대소득의 과세 및 비과세 구분 (출처 : 국세청)

 

 

2. 주택임대소득세 대한 계산 방법

▶ 1 주택자 : 기준시가 9억 초과 주택 및 국외주택 월세수입만 아니라면 비과세 적용

▶ 2 주택자 : 연간 받은 월세액만 과세 (월세액 × 임대기간)

 

▶ 3 주택자는 아래와 같은 산식에 의해 주택임대소득을 계산한다.

 

* 간주임대료 계산방식 : (보증금 등 - 3억 원) × 임대일 수/365일 × 60% × 정기예금이자율 (1.2%)

 

* 주택을 3채를 보유한 A 씨의 주택임대수입을 예로 들어보겠습니다.

주택구분	보증금	월 임대료	임대기간	기준시가
주택 1	100,000,000	800,000	1.1 ~ 12.31	2.5억
주택 2	200,000,000	1,000,000	1.1 ~ 12.31	3.5억
주택 3	400,000,000	1,500,000	1.1 ~ 12.31	7억

[임대소득 계산]

주택구분	간주임대료 계산				임대료		총수입
주택 1	1억 × 60% × 365/365 × 1.2% = 720,000원				9,600,000		10,320,000
주택 2	2억 × 60% × 365/365 × 1.2% = 1,440,000원				12,000,000		13,440,000
주택 3	(4억 - 3억 ) × 60% × 365/365 × 1.2% = 720,000원				18,000,000		18,720,000
주택임대수입 합계							42,480,000

* 공동사업자의 경우 총 임대수입금액에서 지분비율대로 매출을 나눠서 공동사업자 분배현황 부표를 작성 제출 

3. 주택임대소득에 대한 과세방법

2에 계산한 근거대로 주택임대수입이 결정되었다면 임대소득 2천만 원을 기준으로 종합과세 및 분리과세를 선택할 수 있다.

임대수입기준	과세방법	세 율
2천만원 이하	종합과세	6 ~ 42%
	분리과세	14%
2천만원 초과	종합과세	6 ~ 42%

* 타 소득이 있는 주택임대사업자이면서 임대수입금액이 2천만 원 이하라면 종합과세가 유리한지 분리과세 14% 유리한지 둘 다 계산해 보고 선택하면 된다.

 

 

4. 주택임대사업자 수입금액 검토표 작성 시 필요서류

주택임대자업자는 사업장현황 신고서 및 주택임대사업자 수입금액 검토표를 작성하여 제출하여야 한다. 검토표를 작성하기 위해서는 임대차계약서 및 건축물대장이 필요하다. 

 

아래 첨부된 사진과 같이 임차인에 대한 기본사항 및 주택의 종류, 신축일자, 임대면적까지 기재하도록 되어있으며, 이는 위 두 가지 서류는 완벽히 기재할 수 있다.  19번에서 21번까지 기재항목은 위에서 계산한 산식을 따라서 하면 아주 쉽게 계산할 수 있을 것이다.

주택임대사업자 수입금액 검토표 양식

주택임대사업자 수입금액 검토표.hwp

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사업장현황신고서 양식.hwp

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주택임대사업자 사업자현황 신고는 홈텍스에서 간편히 진행할 수 있습니다. 2/10일까지 신고하여야 하며, 만약 기한 내 신고를 못했다면 5월 종합소득세 신고전까지 신고를 하고 임대수입금액을 반영해서 종합소득세 신고를 하시면 됩니다. 타 소득이 있더라도 임대소득 2천만 원 이하라면 종합과세가 유리한지 분리과세가 유리한지 반드시 계산을 해보 것이 중요합니다.