해외부동산 소유하고 있다면 어떤 세금을 내야하나

해외부동산 소유하고 있다면 어떤 세금을 내야 하나

해외부동산은 취득, 보유, 양도할 때까지 세금이 붙는다. 취득 시에는 취득자금에 대한 자금출처가 분명하여야 증여세가 과세되지 않고, 보유 중에는 발생한 임대소득세 대한 종합소득세 신고, 양도 시에는 매매차익에 대한 양도소득세 신고의무가 있다. 오늘은 해외부동산 소유에 따라 어떤 세금을 내야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 해외부동산을 취득 시 세금

 

▶ 해외부동산을 취득하면서 취득자금에 대한 자금출처가 본인의 소득으로 마련함이 분명하다면 납부할 세금은 없다. 하지만 취득자금을 증여를 받은 경우 증여세 납세의무가 생기며, 거주자가 비거주자에게 국외에 있는 자산을 증여했다면 수증자가 아닌 증여자가 증여세를 납부하여야 한다.

 

▶ 만약, 미성년자가 해외부동산을 취득한 경우에는 세법상 직업, 연령 등을 고려하여 본인 자력에 의한 자산 취득으로 보기 어려운 경우에는 증여받은 것으로 간주하여 수증자에게 증여세를 부과하게 된다. 따라서 해외부동산 취득자금에 대한 자금출처를 반드시 입증해야 하므로 취득 전 검토는 필수사항이다.

 

 

 

해외부동산 보유 시 세금

 

▶ 해외에 주거용 주택을 구입하고 실제 거주를 하면서 임대로 인한 소득이 발생하지 않는다면 따로 신고할 것도 납부할 세금도 없습니다. 

 

▶ [해외부동산 취득 · 보유 · 투자운용 및 처분 명세서]는 해외부동산을 취득하여 보유하거나 임대소득이 발생할 경우 반드시 제출해야 하는 서류로 최초 취득 시 제출 후 임대소득이 발생하지 않더라도 보유분에 대한 명세서를  6월 말까지 제출하여야 합니다.

 

▶ 해외부동산 임대소득이 있는 거주자는 종합소득세 신고 시 국내외 발생한 모든 소득을 합산해서 신고하여야 합니다. 만약 해외 부동산 소재에 임대소득과 관련하여 납부한 납부세액은 소득세 신고 시 세액공제 또는 필요경비에 산입 하는 방법으로 이중과세가 발생하지는 않습니다.

 (해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 '외국인 거주자'의 경우에는 해외 부동산 임대소득 중 국내로 송금된 소득에 대해서만 신고의무가 있다.)

 

주택임대소득 과세기준

▶ 주택의 임대소득은 월세와 보증금에 대한 간주임대료이다. 월세는 해외 주택의 경우 규모나 수에 관계없이 임대소득이 있는 경우 신고하여야 하며, 간주임대료는 부부 또는 국내외 3 주택 이상 보유자 중 전세보증금의 합계가 3억 원을 초과하는 경우에는 보증금에 대한 간주임대료를 신고합니다.

 

▶ 국외 임대주택은 주택 수를 계산할 때에도 국외 주택을 포함하여 계산하고 고가주택의 기준 역시 국외주택에 대하여도 적용합니다.

 

 

해외부동산 처분 시 세금

 

▶ 해외 주거용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국하더라도 해외부동산은 1세대 1 주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 국내 거주자라면 가족의 일부가 해외주택에서 거주하였더라도 해외 주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 상태면 양도소득세 납세 의무가 발생합니다.

 

▶ 해외 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 하여야 합니다. 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우라면 각 물건별로 양도소득세 예정신고를 하고 다음 해 5월에 양도소득세를 합산하여 확정 신고해야 합니다.

 

▶ 또한, 해외부동산은 처분한 경우라도  [해외부동산 취득 · 보유 · 투자운용 및 처분 명세서] 및 [해외 영업소 설치현황표]를 다음 해 6월까지 주소지 관할 세무서에 함께 제출하여야 합니다.

 

▶ 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에 양도소득세를 신고 납부했는데 우리나라에서 또 내야 할까?

  - 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지 국가에 부동산을 양도 후 관련 세금을 납부하였다면 외국에서 납부한 세액은 [소득세법] 제118조의 6에 따라 세액공제를 받거나 필요경비에 산입 하는 방법으로 공제받을 수 있습니다.

 

※ 외국납부세액 공제방법

 

 1. 세액공제 방법 (MIN ①, ②)

 

  ① 국외자산 양도소득세액

  ② 한도액 : 해당 과세기간의 양도소득 산출세액 × 국외자산 양도소득금액 / 당해 과세기간의 양도소득 금액

 

 2. 필요경비 산입 방법 : 양도소득금액 계산 시 필요경비에 산입 하는 방법

 

▶ 해외 부동산의 양도소득세 계산구조는 국내 자산의 양도소득세 계산구조와 유사하긴 하나 국내·외 양도소득을 구분하여 계산하게 됩니다.

 

해외부동산 양도소득세 계산 순서

 

▶ 해외부동산의 양도소득세 신고는 원칙적으로 실지거래가액으로 과세되므로 예정 신고 시 이를 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 한다.

 

 - 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본

 - 해외부동산 매입 시 취득 계약서 ,  양도 시 매매계약서 

 - 자본적 지출 근거, 양도비용 증빙, 감가상각 자산일 경우 감가상각비 명세서

 - 외국 과세당국에 신고한 양도소득세 신고서