자녀에게 부동산 부담부 증여 시 세금 정리

자녀에게 부동산 부담부 증여 시 세금 

다주택자에 대한 규제가 커지면서 주택수를 줄여 세금을 줄이겠다는 움직임이 늘고 있다. 양도보다는 자녀에게 증여하는 사례가 이 때문인데 늘어나고 있는데 종합부동산세의 부담으로 오래 가지고 있다고 해서 마냥 실익이 높은 것만이 아니기 때문이라 판단하기 때문이다. 다주택자들이 생각하고 있어야 하는 세금이 종합부동산세, 양도소득세, 증여세인데 과연 자녀에게 증여 시 얼마만큼의 세금을 내야 하는지 알아보도록 하자.

 

 

부담부증여 세금정리

 

부담부증여란

 

 

자녀에게 부동산 증여 시 해당 부동산에 주택담보대출 및 세입자의 전세보증금 등이 있다면 부채까지 승계해주면서 증여를 할 수 있는데 이를 부담부증여라 한다. 부채는 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 수증자(증여받는 사람)에게 과세하지 않는 대신 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보아 양도소득세를 부과하게 된다. 또한 부담부증여 후 수증자(증여를 받은 사람)가 조건을 이행하지 않으면 증여를 해제할 수도 있다.  

 

ex) 시가 : 8억 아파트에 전세보증금  4억 , 담보대출 2억이 있다면??

 - 증여세 : 2억(자녀 부담)에 대해 계산 / 양도소득세 : 6억(보증금, 대출)에 대해 계산함.

 

▷ 부동산 취득세율 

부동산 이전 시 가장 먼저 내야 하는 세금이 취득세다. 먼저 무주택자라면 작은 세율로 납부하게 되는데 대략 6억 원 이하라면 1%, 6억 초과 9억 원 사이는 1~3%, 9억 원을 넘어가면 3%의 부동산 취득세를 부담해야 한다. 대신 1 주택자가 아니라 다주택자라면 아래와 같이 해당 부동산이 조정지역이냐 비조정지역이냐 따라 세율은 12%까지 올라가게 된다. 

 

주택수	조정지역	비조정지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택	12%	12%

* 법인은 12% / 일시적 2 주택은 1 주택 세율 적용 (1~3%)

* 주택 외 토지, 건축물의 유상매매는 4%, 신축/증축으로 인한 원시취득은 2.8% 

 

부담부 증여 시 유상 취득분(부채금액)은 매매 취득세율(기본세율 또는 중과세율) 적용, 무상 취득분(주택 공시 가격 - 부채금액)은 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용된다. 만약 자녀가 소득증명(소득금액 증명원)이 되지 않는 경우에는 유상 취득분을 인정하지 않고, 부동산 전체를 무상으로 취득한 것으로 보아 증여에 대한 취득세율을 적용한다. 

 

부담 부증 여시에 기본 취득세율은 3.5%지만, 다음 요건을 충족한 주택을 증여로 취득하는 경우에는 취득세율이 기본세율(3.5%)이 아닌 중과세율(12%)이 적용된다.

 

- 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있는 주택일 경우

- 증여 당시 주택 공시 가격이 3억 원 이상일 경우

 

* 예외) 1가구 1 주택자가 소유한 주택을 자녀가 무상으로 취득한 경우에는 기본세율(3.5%)이 적용  

 

▷ 부담부증여 증여세

 * 취득가 3억 원짜리 아파트를 시가 6억 원에 부담 부증 여시 (보증금 4억 포함) 세액 계산

 

 - 증여세 : 6억 - 4억(보증금)을 제외한 2억이 증여재산가액이 되며 직계비속 간 5천만 원 기본공제 후 1.5억에 대한 20%, 3천만 원 - 누진공제 1천만 원 = 2천만 원이 증여세가 된다. 

 

▷ 부담부증여 양도소득세

 - 양도소득세 : 승계한 부채만큼 양도로 보아 증여자는 양소득세를 계산해서 내야 하는데 계산방식은 아래와 같다.

   양도가액 : (상증법상 평가한 증여가액) × (채무액 / 증여가액) 

   취득가액 : (취득 당시 소득세법 제97조에 규정된 취득가액 ) × (채무액 / 증여가액)

 

   양도가액 : 6억 × 4억 / 6억 = 4억

   취득가액 : 3억 × 4억 / 6억 = 2억

 

   4억 - 2억 = 2억(양도차익)에 대한 양도소득세를 내게 되는데 보유기간에 따른 장기보유 특별공제 및 주택수에 따른 중과 역시 감안하여 세액을 계산해야 한다. 

 

▷ 부담부증여로 인정받기 위해서 고려할 사항

1. 부담부증여는 소득이 요건이 갖추어진 자녀에게 증여해야 한다. 만약 부모가 자녀의 이자를 대신 내주는 경우에는 전체 금액이 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있다.

2. 증여하는 현재일 기준으로 증여재산(부동산)에 담보된 부채(임대보증금, 주택담보대출)가 있어야 한다.

3. 담보된 부채는 반드시 증여자(부모)의 채무이며 수증자(자녀)가 인수하는 조건이어야 한다.

4. 증여받는 자녀의 나이가 30세 미만이고 미취업 상태라면 세대분리가 되어있더라도 인정이 되지 않는다.

 

 

* 부모님에게 차용해서 부동산을 산다면 어떤 문제가 있을까? 아래 포스팅을 참고해주세요~!!

 

부모님에게 차용해서 부동산구입시 문제가 없으려면??