부모님에게 차용해서 부동산구입시 문제가 없으려면??

부동산 구입 시 부모님에게 차용한 금액 인정받을 수 있을까?

주택시장의 과열과 함께 젊은 층들의 부동산 투자가 급증하고 있다. 현재 국세청에서는 부동산 구입 등을 위해 부모님에게 자금 차용 시 증여세를 과세하기 위하여 활발히 활동하고 있다.  특수관계인에게 자금 차용 시 증여세가 과세되는 경우 증여세 및 무신고 가산세와  납부 불성실 가산세를 부담하여야 하므로 예기치 않는 지출이 발생할 수 있음으로 반드시 세무대리인에게 전문 상담을 받으시길 바라겠습니다.

 

 

 

◈ 부동산 구입 등을 위해 부모님에게 자금 차용 시 및 대출금을 특수관계자가 상환 시 세금 문제

 

상속세 및 증여세법 상 증여란, 그 행위 또는 거래의 명칭, 형식, 목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형, 무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상(현저히 저렴한 대가 포함)으로 이전하는 것 또는 타인의 기여에 의하여 재산의 가치가 증가하는 것 (상속세 및 증여세법 제2조 제3항)을 말한다. 이와 같은 상증법 규정에 따라 특수관계자와의 금전소비대차(차용) 거래에 대한 국세청의 일관된 입장은 아래와 같다.

 

직계존비속 등 특수관계자 간 금전 소비대차(차용)는 1) 원칙적으로 인정되지 아니하는 것이나 2) 사실상 금전소비대차 계약에 의하여 자금을 차입하여 사용하고 3) 추후 이를 변제하는 사실이 이자 및 원금 변제에 관한 증밍 및 담보설정이 되어있고 4) 채무자가 이를 변제할 능력이 있고 5) 채권자 확인서 등에 의해 확인되는 경우 차입한 금전에 대하여 증여세가 과되 되지 아니한다.

 

▷  정상적으로 부모에게 증여를 받은 경우 절차

 

 - 증여계약서를 작성하고 증여세 신고 / 납부 후 자금출처 증빙 준비

 - 10년간의 증여재산이 있는 경우에는 반드시 합산 시고 (기본공제 중복 배제)

 - 증여세 납부액을 부모님이 대신 납부를 했다면 이 또한 증여세 과세대상이 됨.

 

* 5억 증여 시(증여공제 제외) 증여세 9천만 원 부과 (5억 * 20% - 1천만 원) : 증여세 9천만 원의 납부의무자는 수증자(증여받는 사람)이므로, 증여자(증여해주는 자)가 부담하는 경우 10% 증여세가 또 발생한다.

과세표준	세  율	누진공제
1억이하	10%	0
5억이하	20%	1천만원
10억이하	30%	6천만원
30억이하	40%	1억6천만원
30억초과	50%	4억6천만원

▷ ‘부모’와 ‘자녀’ 간 자금 차용 시 차용 인정 여부

- 자녀에게 현금을 빌려주는 경우 자녀가 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있다

- 증여세가 과세되지 않기 위해서는
(1) 이자 및 원금 변제에 관한 증빙
(2) 담보설정
(3) 채권자 확인서 및 당사자간 계약서
(4) 공증
(5) 자금출처 및 사용처 등 구체적인 사실
등을 사전에 준비하여야 한다

 

▷ 차용이 인정되지 않는 경우

- 부모님이 자녀의 계좌에 입금한 때 증여로 본다
- 자녀가 부모님에게 원금 및 이자 명목으로 입금한 금액을 증여로 본다

▷ 고액대출로 부동산, 주식 등을 취득 후 부모님이 대출금을 상환 혐의자 세무조사 착수

- 본인의 소득과 대출로 재산을 취득한 것으로 하여 부모의 재산으로 대출을 상환하면서 사치성 소비생활도 부모의 신용카드로 해결하는 유형
- 본인 명의 신용카드로 호화, 사치 생활을 영위하고 소득 및 자금여력이 없는 유형
- 부담부증여로 부동산을 증여받고 담보대출을 부모가 상환하는 유형
- 부모가 신종 호황 업종을 운영하면서 누락한 수입으로 자녀가 고가의 재산을 취득한 유형

 

▷ 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출을 받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 대출받은 자의 "증여재산가액"으로 한다

 

 - 적정 이자율이란 당좌대출 이자율을 고려하여 기획재정 부령으로 정하는 이자율을 말한다. 법인세법 시행규직 제43조의 2항에 의거하여 연간 1000분의 46, 즉 4.6%이다

 - 이자 지급 시는 이자소득세 27.5% (지방소득세 포함)을 원천징수하고 지급 때마다 신고납부, 이자 명세서도 매년 2월 말까지 세무서에 제출해야 한다. 

 

▷ 부모의 산을 담보로 원금을 차용하고, 자녀가 직접 이자와 원금을 갚기로 한 경우

 - 자녀가 직접 원금과 이자를 갚았다는 사실을 입증할 수 있다면 증여가 아님을 인정받을 수 있다.

 - 차용증서의 작성, 대출금의 사용 및 상환 정황에 대한 자금의 흐름 내역 / 증빙 자료 보관

 - 부모의 자금 원천, 상환 시의 자녀의 자금 원천의 입증이 필요

 - 이자 지급은 법정이자보다 낮은 이자율 지급 시 차용으로 인정하지 않을 수 있음

 - 규제지역의 주택구입은 불가 약정으로 대출된 경우, 중도 상환해야 할 수 있다.

 

이상 특수관계자 간의 금전소비대차(차용)로 부동산 구입 시 발생할 수 있는 여러 문제점을 알아보았다. 현대 부동산을 매입 계획 중이고 부모님에게 빌려서 구입할 예정이라면 위 내용을 면밀히 검토하여 차후 발생할 수 있는 소명에 미리 대처할 수 있길 바란다.